Oplatí sa mi kúpiť investičný byt?

Úvod

Keďže ako národ milujeme investovať do nehnuteľností, rozhodli sme sa na to pozrieť detailnejšie v tomto blogu. Budeme rátať s jedným príkladom z Bratislavy, ktorý sa budeme nejako snažiť zmestiť do priemerných cien. Potom sa pozrieme na byt v menšom meste. 

Investičný byt č. 1 v Bratislave

Priemerný 2-izbový byt stál v Bratislave v 3. kvartáli 2024 cca 200 000€. Prenájom bez energií je približne 650€. Keďže máš svojich 40 000€, z banky potrebuješ úver na 160 000€. S dlhodobým úrokom 3% budeš mať mesačnú splátku 674€. 

Musíš však rátať aj s prípadnými opravami, daňami, poistkou, počiatočnými nákladmi vo forme hypotéky, prípadne dokúpenie nábytku. Rátame s tým, že príjem od nájomníkov dostaneš len za 11 mesiacov, pretože vždy treba rátať s rezervou. 

Všetko sme si pekne zhrnuli do tabuľky: 

Tabuľka príjmov a nákladov

Náklady

Počiatočné náklady: 
Kataster: 100€
Znalecký posudok: 200-300€
Poskytnutie hypotéky: 300€
Prípadne dokúpenie nábytku, spotrebičov: 4 000€

Rozdiel medzi nákladmi a príjmami je necelých 3 000€. Ak to vydelíme 12 (počet mesiacov v roku), vyjde nám číslo 250€ - toto budeš musieť mesačne ešte doložiť, aby si vykryl zostávajúce náklady. Dajme tomu, že to dokladanie bude trvať 7 rokov - časom sa nájom zvýši, no splátka úveru zostane približne rovnaká.

Tip: Niektoré poisťovne ponúkajú aj možnosť poistiť sa v prípade straty nájomníka kvôli poistnej udalosti. 

Ako rýchlo rastie cena nehnuteľnosti?

Z posledných štatistík Národnej banky Slovenska môžeme povedať, že priemerný rast cien nehnuteľností bol okolo 6% posledných pár rokov. Ak by sme však uvažovali do budúcna, že výnos zostane podobný, rovnaký byt by stál o 15 rokov takmer 480 000€. 

Je to podľa teba reálne? Možno áno, to nevieme. My sme však zvolili konzervatívnejší prístup a rátali sme so 4%, pretože:

1. Už tu nemáme dobu nízkych úrokov
2. Ceny nehnuteľnosti narástli skokovo počas pandémie a to ovplyvňuje štatistiku priemerného rastu (ktorou sa všetci radi oháňajú, no nezohľadňujú túto výnimočnú udalosť)
3. Klesá kúpyschopnosť obyvateľstva

Platy v Bratislave

V Bratislave sa medián platov (presný stred) pohybuje od 1 870€ do 2 000€ v hrubom. Pri prepočte na čistú mzdu je to okolo 1 450€. Aby si dostal hypotéku vo výške 160 000€ s úrokovou sadzbou 3%, musel by si v čistom zarábať aspoň 1 700€. 

Pre jednoduchšie zobrazenie uvádzame tabuľku maximálnej hypotéky s úrokovou sadzbou 3% pri rôznom plate (zaokrúhlene):

Maximálna hypotéka pri rôznom plate

(S ohľadom na príjmovú rezervu kvôli vyšším úrokovým sadzbám)

Vráťme sa k predchádzajúcej myšlienke. Aby si si o 15 rokov mohol dovoliť byt za 480 000€, musel by si v tom čase zarábať v čistom cca 4 600€. Pred 15 rokmi bola však táto mzda v Bratislave len okolo 750€... moc sme sa teda neposunuli. 

Preto budeme rátať s priemerným rastom cien nehnuteľností 4%. Takto by tento byt stál o 15 rokov 360 000€, čo už je reálnejšie. Čo bude v tom čase s tvojou investíciou? 

Výsledná hodnota tvojej investície

Z tvojej hypotéky 160 000€ zostane po 15 rokoch už len 98 110€. Predstav si, že ten byt predáš za tých 360 000€. Logicky, rozdiel medzi týmito dvoma číslami je 262 000€. Z tvojej počiatočnej investície 40 000€ a dokladaním zo začiatku 250€ mesačne máš po 15 rokoch výsledný zisk 262 000€.

Čo keby to bolo tých 15 rokov v ETF fondoch? 

Keby sa ti nechcelo riešiť byty, alternatíva sú ETF fondy. Dlhodobo vieš dosiahnuť priemerný výnos okolo 8-9%. Z jednorazovej 40 000€ by si mal po 15 rokoch 145 700€. Ak k tomu doložíš pravidelnú investíciu 250€ mesačne prvých 7 rokov, už by to spolu mohlo byť okolo 233 000€. 

Takže máš vo výsledku:

1. 262 000€ vďaka nehnuteľnosti
2. 233 000€ vďaka ETF fondom, no s vyloženými nohami na stole. 

Rozdiel v zisku je skoro 30 000€ pri konzervatívnejšom prístupe. V prípade, že byty budú naozaj rásť šialeným tempom a o 15 rokoch budú stáť pol milióna €, kto ich bude kupovať?

Investičný byt. č. 2 

Mohli by sme sa pozrieť aj na investíciu do dvojizbového bytu v menších mestách za 120 000€. Tvojich 20%, ktoré potrebuješ, sú 24 000€. Hypotéka vo výške 96 000€ s priemernou úrokovou sadzbou 3% ťa mesačne bude stáť 405€. Cena nájmu je v menšiom meste 500€ bez energií. Dajme to do tabuľky.

Tabuľka príjmov a nákladov

Rozdiel medzi nákladmi a príjmami je 845€. Mesačne musíš dotovať tento byt 70 eurami aby si vykryl zostávajúce náklady. Opäť len prvých niekoľko rokov.

Pri rovnakom tempe rastu cien bytov by o 15 rokov mohol mať tento byt hodnotu približne 216 000€. Tvoja zostávajúca hypotéka bude vo výške 64 000€. Ak ten byt predáš, tvoj zisk bude 152 000€

Ak by si investoval týchto 24 000€ jednorazovo + 70€ mesačne prvých 7 rokov do ETF fondov, po 15 rokoch by tvoja investícia mohla byť približne 97 400€. Tu je už rozdiel väčší ako v prvom príklade – cca 54 600€.

Rozdiely – pozitíva a negatíva

Bratislava ako hlavné mesto má jednu veľkú výhodu: dopyt po bývaní je vysoký a preto problém nájsť nájomníka, či byt predať, je menší. Nevýhodou je, že percentuálny pomer nájmu a hodnoty bytu je menší.  

Investovanie do bytov v Bratislave je navyše spojené s vyššími počiatočnými nákladmi. Ak nemáš na začiatok moc peňazí, je fajn pozrieť sa skôr po menších mestách. 

Menšie mesto

Tu je výhoda vo vyššom mesačnom nájme oproti hodnote bytu. Dôvod? No predsa riziko malého mesta. Menej ľudí, menší dopyt po prenájme = väčší problém nájsť nájomníkov. A to sa odrazí na vysokom nájme, ktorý musí pokryť toto riziko.

Zároveň platí, že trh je menší a práca môže byť často závislá od 1-2 veľkých zamestnávateľov v regióne. Ak teda nejaká veľká prevádzka skončí, tvoj nájomník sa radšej presťahuje do atraktívnej Bratislavy.

Ak sa mladí ľudia sťahujú preč, čo nie je v našom štáte žiadna novinka, ovplyvní to negatívne dopyt po nehnuteľnostiach.

Záver

Kúpa bytu je parádna vec, len sa musíš psychicky pripraviť na pár veci:

• Mať vlastné zdroje na získanie hypotéky (alebo ďalší úver)
• Financovať nehnuteľnosť pri opravách, rekonštrukcii, strate nájomníkov
• Mať dostatok peňazí aj na zariadenie ak je treba
• Mať čas a chuť sa tomu venovať 

Dopyt po nehnuteľnostiach určite ešte dlhšie bude. Je v nás totiž hlboko zakorenené, že chceme bývať vo vlastnom. Bude mať však na to obyčajná Slovač aj peniaze? 

Oplatí sa investičná nehnuteľnosť?

Určite sa oplatí, čísla vychádzajú v prospech bytov. Ak však nemáš za čo kúpiť investičný byt a chceš mať viac pohodlia, odporúčanie je jasné: začni s ETF fondami - kľudne aj s nami. 

Možno nebude najdôležitejšie, kam investuješ, ale to, či ti to prinesie pokoj a stabilitu. 

Môže ťa zaujímať:

Aké životné poistenie si vybrať? 8 základných parametrov

26.08.2024

Ako funguje ochrana vkladov a investícií?

04.01.2025

Oplatí sa bankopoistenie?

20.03.2024